פסק-דין בתיק ע"א 9071/06

1.         זהו ערעור לפי ס' 122 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 על החלטת הממונה על המרשם מיום 9.2.06, לפיה נדחתה בקשת המערערים לרישום בית משותף.

2.         המערערים הם הבעלים הרשומים של המקרקעין הידועים כחלקה 84 בגוש 30202 ושל חלקה 25 בגוש 30189 (להלן: "המקרקעין הרשומים").

על פי הוראות תב"ע 3366א', שאושרה למתן תוקף ביום 15.8.96, וטבלת איחוד וחלוקה מחדש הנלווית לה, הוקצו למערערים, תחת המקרקעין הרשומים, שתי חלקות חדשות וצמודות הידועות כמגרשים מס' 145 ו-146, בהתאמה (להלן: "החלקות התכנוניות"). על שתי חלקות אלו בנו המערערים בית בן שתי דירות, בהתאם להיתר בנייה שניתן להם כדין ע"י הרשות המוסמכת.

עם תום הבנייה, פנו המערערים למפקח על רישום מקרקעין בבקשה לרישום הבית שנבנה כבית משותף במקרקעין הרשומים. המפקח על רישום המקרקעין דחה בקשתם מן הטעם שהבסיס לרישום בית משותף הוא קיומה של חלקת מקרקעין הרשומה בפנקסי המקרקעין, ולפיכך לא ניתן לרשום בית משותף על מקרקעין שאינם רשומים. עוד ציין המפקח כי אין זה ברור כיצד מתבססת הבקשה לרישום הבית המשותף על תשריטים המציינים גוש וחלקה מסוימים, שעה שהבית נבנה על מקרקעין אחרים לחלוטין.

על החלטת המפקח הוגש ערר לממונה על המרשם, ומשזה נדחה, הוגש הערעור שלפני.

3.         המערערים טוענים כי המפקח וכן הממונה על המרשם טעו בהחלטתם, וכי לא קיימת כל מניעה חוקית לרישום הבית כבית משותף. לטענתם, התב"ע על פיה נוצרו החלקות התכנוניות הינה בגדר תקנה בת פועל תחיקתי היוצרת זכויות וחובות, ו"תוקפה המיידי" עולה גם מהוראת ס' 124 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.

המערערים מוסיפים וטוענים כי זכאים הם לנהוג בחלקות התכנוניות מנהג בעלים, לפנות פולשים, לבנות עליהן ועוד, וזכותם בהן איננה, כטענת הממונה על המרשם, בגדר זכות ערטילאית. המערערים אף אינם רואים כל הבדל בין רישום בית משותף על חלקות תכנוניות לבין רישומו על מקרקעין בלתי מוסדרים, אשר גבולותיהם בלתי מוגדרים או בלתי ידועים. לטענתם, אף מטעמים של מדיניות ראויה, יש לשאוף לרישום בתים משותפים, תחת סרבולו של המרשם באמצעות הערות אזהרה, הסכמי שיתוף וכד'.

עוד טוענים המערערים כי בפועל נרשמו, ועדיין נרשמים, בפנקסי המקרקעין, בתים משותפים רבים על חלקות תכנוניות שטרם עברו תהליך של פרצלציה וטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין. המערערים מצביעים על דוגמאות שונות של בתים משותפים שנבנו על חלקה תכנונית ונרשמו בטרם נרשמה הפרצלציה, ואף על בית משותף שנרשם על מקרקעין רשומים, אף שנבנה בפועל על חלקה תכנונית המצויה במיקום שונה (וראה הדוגמאות שהובאו ע"י ב"כ המערערים במצורף להשלמת טיעונו מיום 11.12.06).

4.         הממונה על המרשם מבקשת לדחות את הערעור. לטענתה, מבקשים המערערים לרשום בית משותף, אשר נבנה בפועל על החלקות התכנוניות, במקרקעין הרשומים המצויים במיקום שונה לחלוטין. לטעמה, לא ניתן לרשום בית משותף על מקרקעין מסוימים, שעה שאין חולק כי הבית איננו מצוי בפועל על מקרקעין אלה. רישום כזה איננו נכון ואיננו משקף את המציאות, ולא ניתן להסכין עמו רק בשל כך שרישום תכנית החלוקה מחדש מתעכב. הרציונל ברישום בית משותף הוא חלוקה של יחידת רישום אחת ליחידות רישום עצמאיות (דירות), תוך שמירת הזיקה בין חלקות המשנה לחלקה המקורית. בענייננו לא קיימת כל זיקה בין המקרקעין הרשומים, עליהם מתבקש רישום הבית המשותף, לבין חלקות המשנה המצויות בשטח אחר לחלוטין.

הממונה על המרשם מוסיפה וטוענת כי המערערים מבקשים לדלג על חוליה הכרחית ולרשום את הבית המשותף שנבנה על החלקות התכנוניות מבלי שנרשמה תחילה תכנית החלוקה מחדש בפנקסי המקרקעין. באשר לשיקולי המדיניות, מדיניות ראויה מחייבת כי המרשם ישקף את המצב בפועל, ולא ניתן מטעמי מדיניות לערפל את המרשם ולהרחיקו מן המציאות. יתר על כן, גם אם בוצעו בשוגג רישומים דומים בעבר, אין המערערים יכולים להיבנות מכך, ואין לחזור על כך רק על מנת לספק את עיקרון אי ההפליה.

5.         אין חולק כי המערערים זכאים להירשם כבעלים במשותף של החלקות התכנוניות, מכוחה של תכנית לחלוקה מחדש אשר אושרה כחוק ואשר טרם נרשמה במרשם המקרקעין. ברי גם כי כאשר תירשם תכנית החלוקה, יהיו רשאים המערערים לרשום את הבית המשותף שנבנה על החלקות התכנוניות כבית משותף. הקושי ברישום הבית כבית משותף נוצר בשל תקופת הביניים שבין אישורה הסטטוטורי של התכנית לבין רישומה בפועל במרשם המקרקעין. בתקופת ביניים זו נוצר פער בין מרשם המקרקעין המשקף את הבעלות ההיסטורית בחלקות המקוריות, ובין מימוש זכויות ע"י בעלי המקרקעין בחלקות התכנוניות ע"י תפיסת חזקה, בניה ועוד. תקופת ביניים זו אף יוצרת אי בהירות משפטית, הן ביחס למעמדן המשפטי של זכויות שנרכשו כתוצאה מתכנית חלוקה מחדש שטרם נרשמה במרשם המקרקעין, והן ביחס לזיקתם של בעלי המקרקעין לחלקה ההיסטורית מחד ולחלקה התכנונית מאידך (על הקשיים העולים מתקופת הביניים האמורה ראה מאמרו של עו"ד ציון אילוז, "מעמדם המשפטי של בעל מגרש והבעלים הרשום במגרש שנוצר בתכנית לחלוקה חדשה", מקרקעין, דו ירחון לענייני מקרקעין, הוצאת רונן, כרך א' מס' 4, יולי 2002, בע' 62). סוגיות אלה לא זכו לליבון ממצה בהלכה, ודומה כי הדעה הרווחת היא כי פתרונן המשפטי נעוץ בבחינה פרטנית של המקרה הספציפי על רקע מציאות עובדתית ומשפטית קונקרטית.

ויובהר, כי חרף לוח הזמנים שנקבע בחוק לרישום תכנית חלוקה שאושרה במרשם המקרקעין, בפועל משתרעת תקופת ביניים זו על שנים רבות, בענייננו - על כעשור, ואין זה נדיר כי היא נמשכת אף יותר מכך.

ב"כ המערערים העלה בכתב הערעור שאלה משפטית עקרונית: האם ניתן לרשום בית משותף על חלקה תכנונית אשר נוצרה על פי תכנית איחוד וחלוקה אשר טרם נרשמה במרשם המקרקעין, או שמא ניתן לעשות כן רק במקרקעין רשומים על פי חוק המקרקעין. דומה כי רישום בית משותף אפשרי רק ביחידת הרישום, אותה יחידת מקרקעין המהווה בסיס ליצירת חובות וזכויות על פי חוק המקרקעין, ואין היא אפשרית ביחס לחלקה תכנונית שכלל איננה קיימת במרשם (והשווה: רע"א 101/86 קדמאני נ' אלחאג', פ"ד מ   (1) 613 (1986), ע"א 1849/91 פרידמן נ' חברת אחים ר.י. פנחס בע"מ, פ"ד מז(5) 588        (1993)). יחד עם זאת, שאלה זו איננה טעונה הכרעה בענייננו וניתן להותירה בצריך עיון. בקשת המערערים לרישום בית משותף הוגשה בהתייחס למקרקעין הרשומים ולא לחלקות התכנוניות. הבית גופו נבנה על החלקות התכנוניות. אין חולק כי מיקומן של החלקות התכנוניות שונה מזה של המקרקעין הרשומים. לפיכך, רישום הבית המשותף על המקרקעין הרשומים משמעו רישום מצג בדוי, של בית המצוי, כביכול, על המקרקעין הרשומים אף שבפועל זה איננו מצוי שם כלל ועיקר. ברי לפיכך כי אימוץ עמדת המערערים תוביל לפגיעה חמורה באמינות המרשם וביכולתו של הציבור להסתמך עליו.

הרישום על פי חוק המקרקעין הינו קונסטיטוטיבי, דהיינו יוצר זכויות קנייניות. קביעת כוחו של הרישום כיוצר זכויות מחייב הקפדה על כך שהמרשם ישקף כהלכה את הזכויות במקרקעין. עליו לשקף הן את מצב המקרקעין בפועל, והן את בעלי הזכויות בהם. אי הקפדה על כך לא תאפשר הסתמכות על הרישום. על אמינות המרשם ועל הצורך בצמצום מצבים בהם המרשם אינו משקף את מצב הזכויות לאשורן, ראה האמור בע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ, כדלהלן:

"..כבר הצבענו על השיקול הדומינאנטי של אמינות המרשם והסתמכות הציבור על כך שהזכויות במקרקעין ישתקפו ברישומים שבפנקסי המקרקעין. ברם, הגשמתה של מגמה זו בחוק לא הייתה שלמה (ראה ויסמן, חוק המקרקעין... המפרט רשימה של מצבים שבהם המרשם בפנקסי המקרקעין אינו משקף את מצב הזכויות לאשורן). יש לשאוף לצמצום מרבי של מצבים כאלה, ומגמה זו צריכה להנחותנו בפירוש שיש ליתן להוראות החוק בפתרון הבעייתיות דלעיל."(פ"ד מח(3) 249 (1994), וראה גם בר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כה(2) 121 (1971)).

רק על מנת להדגיש את הפער בין בקשת המערערים לבין המציאות, ניתן להצביע על תשריטי החלקה, כפי שצורפו ע"י המערערים לבקשתם לרישום בית משותף (נספח ו' להודעת הערעור). אלה נושאים, על פי המוצהר בהם, את זיהוי המקרקעין הרשומים, אולם מתארים את הבית שנבנה על החלקות התכנוניות. התשריט איננו משקף, אם כן, את מצבה הפיזי של החלקה או את מיקומו הפיזי של הבית, וממילא הרישום המבוקש איננו משקף כהלכה את זכויות הקניין. למותר לציין כי גם אם אכן נרשם בעבר בית משותף שנבנה על חלקה תכנונית על מקרקעין רשומים שמיקומם שונה, לטענת הממונה בשל טעות, אין לתקן שגגה בשגגה.

הנני מורה, אפוא, על דחיית הערעור.

המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות הערעור בסך 10,000 ש"ח.

מזכירות בית המשפט תעביר העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.